Ya terminaste de pagar la cuota inicial de tu nueva vivienda y la constructora te informó que el inmueble se encuentra listo para entrega. ¿Qué sigue? Te explicamos en qué consiste el proceso de escrituración de tu vivienda en 10 pasos.
Paso 1: Entrega de documentación completa al Gestor de Escrituración
La asesora comercial encargada de tu negocio debe hacer entrega formal de todos los documentos necesarios para poder iniciar el proceso de escritura. Estos documentos son:
- Reporte de pagos que sumen la totalidad de la cuota inicial pactada y reporte de pagos expedida por la Fiducia (si aplica, no se presenta cuando se trata de proyectos sin fiducia). Estos dos reportes deben coincidir en la información que presentan.
- Aprobación vigente del crédito hipotecario/leasing habitacional que expide el banco que financiará tu vivienda.
- Si se trata de un proyecto de interés social y el cliente aplica a subsidio, debe presentarse la carta vigente de subsidio.
- Promesa de compraventa firmada.
- Copia de cédula del cliente.
- Folio de matrícula individual del inmueble.
- Poder expedido por la Fiducia (si aplica, no se presenta cuando se trata de proyectos sin fiducia).
- Pago del impuesto predial (realizado por la constructora sobre el predio del proyecto).
- Soporte de pago del medidor de gas natural (para proyectos de casas)
- Pagos de estudio de título y avalúo (ver pasos 2 y 3).
Si alguno de estos documentos no está, la asesora debe completar la información antes de que se pueda dar inicio al proceso de escritura. Por eso es importante que la asesora haga seguimiento constante con el cliente y se asegure de que suministre toda la información requerida. Esto evita retrasos en la entrega de su inmueble.
El cliente debe entender que su papel es muy importante en este proceso y que debe suministrar la información solicitada oportunamente.
Paso 2: Solicitud de avalúo
El Gestor de Escrituración debe solicitar a los peritos asignados de los distintos bancos o entidades financieras con las que el cliente tenga aprobado su crédito, un avalúo del inmueble que exige el mismo banco. Este avalúo tiene un costo que debe asumir el cliente, exceptuando los casos en los que el banco por ser financiador del proyecto otorgue el beneficio de no cobro de avalúo (conoce aquí los beneficios que otorgan los bancos financiadores de los proyectos).
Usted como cliente debe informarse oportunamente si le aplica ese beneficio para no incurrir en extra costo. Este es un proceso que puede tomarse entre 1 y 5 días.
Paso 3: Solicitud de carta de prorrata o carta compromiso y liberación de hipoteca
Para los clientes a quienes el mismo banco que le financió el proyecto a la constructora, les haya aprobado el crédito hipotecario o leasing, este paso es mucho más ágil porque se eliminan trámites entre bancos. En este caso la constructora solicita una “Carta Prorrata” y la liberación de hipoteca al banco, el cual como ya tiene aprobado el crédito que le otorgará al cliente, hace mucho más expedito el proceso. En este punto, la constructora deberá hacer el pago de excedente de prorrata en caso de existir, para poder proceder a los siguientes pasos.
Para los clientes que tengan su crédito aprobado con otro banco, además de la carta prorrata que se solicita al banco financiador del proyecto, se debe solicitar al banco que otorga el crédito hipotecario, una “Carta Compromiso”, en la que se compromete a desembolsar el crédito aprobado.
El banco financiador de la constructora debe recibir esa carta para poder proceder a liberar la hipoteca. De igual forma la constructora debe pagar cualquier excedente de prorrata en caso de existir. Este es un proceso que puede tomarse hasta 8 días.
Paso 4: Carta de ratificación del crédito
Al tener el avalúo realizado por el perito, el banco ya puede ratificar el crédito hipotecario aprobado al cliente, mediante una segunda carta en donde se confirme el monto del crédito.
En este paso, si se trata de un proyecto de interés social y si el cliente aplica a subsidio, el banco debe además hacer la marcación del mismo ante el Ministerio de Vivienda. Este es un proceso que puede durar entre 5 y 15 días dependiendo de la agilidad de procesos de cada banco. Nuevamente resaltamos que, si el banco que otorga el crédito hipotecario al cliente es el mismo que financió el proyecto, estos tiempos son más cortos.
Paso 4: Estudio de título
Cada banco tiene un abogado al cual le asigna los estudios de título del inmueble, para garantizar que es un inmueble legal y cumple con lo exigido por la ley colombiana. El abogado en este paso, debe producir la minuta de escritura que más adelante pedirán en la notaría para protocolizarla.
Paso 5: Recolección de firmas e ingreso a notaría
Una vez el abogado emite la minuta para escritura, esta debe ir firmada por:
- Cliente
- Representante legal de la constructora
- Abogado del banco que otorgó el Crédito Constructor
- Gerente del banco que otorgó el Crédito Constructora
- Gerente del banco que otorga el Crédito Hipotecario
Este es un proceso que puede tomar hasta 11 días. Curiosamente, y para que nuestros clientes lo tengan en cuenta, la firma qué más se demora en producirse en algunos casos es la del propio cliente. Por eso siempre los invitamos a estar al tanto su proceso para que la firma de esta minuta sea oportuna.
Paso 6: Impuestos y registro de escritura
La constructora le notificará al cliente que la notaría ha expedido los recibos de pago de los impuestos que cobra la gobernación y los costos del registro de la escritura ante la Superintendencia de Notariado y Registro, para que el cliente proceda a realizar el pago de los mismos. Este proceso puede tomarse el tiempo que el cliente se tome en efectuar el pago.
Paso 7: Registro de la escritura en la superintendencia.
Luego de efectuar los pagos, la escritura ingresa a la superintendencia, junto con 3 copias de la misma para generar una boleta de registro. Este es un proceso que puede tardarse hasta 6 días.
Paso 8: Generación de factura y solicitud de desembolso.
Una vez legalizada la escritura en su totalidad, la constructora genera una factura de venta del inmueble para de esta manera legalizar la venta. Estando emitida la factura, la constructora realiza la solicitud de desembolso a la entidad financiera del crédito hipotecario del cliente.
Dependiendo de qué entidad sea, este proceso puede tardar algunos días o algunas semanas. Normalmente cuando se trata del mismo banco financiador del proyecto, es cuestión de días para que se genere el desembolso, ya que solo se requiere la boleta de registro y un acta de entrega que emite la constructora. Cuando el banco no es el mismo, la documentación exigida varía y puede tomar más tiempo.
Paso 9: Verificación de desembolso de crédito o subrogación
Si el banco que otorga el crédito hipotecario o leasing al cliente es distinto al banco financiador del proyecto, éste debe notificar a la constructora sobre la realización del desembolso del crédito o confirmar el cheque correspondiente, el cual se entrega de manera personal al representante legal de la constructora.
Cuando se trata del mismo banco financiador, simplemente le notifican a la constructora que el desembolso ha sido aplicado al crédito constructor a través de correo electrónico.
Paso 10: Entrega física del inmueble
Al confirmar la recepción del pago por concepto de crédito hipotecario o leasing habitacional en las cuentas de la constructora o en el saldo del crédito constructor, la Gerencia pasa a autorizar la entrega física del inmueble a través de una Orden de Entrega.
El Gestor de Escrituración acordará con el cliente una fecha y hora para realizar la verificación del inmueble y entregarlo a satisfacción a través de un Acta de Entrega.
La entrega la realiza personal encargado por parte de la constructora y es el momento para evidenciar cualquier no conformidad que detecte el cliente en su inmueble. Las posibles no conformidades quedan registradas en el acta y debe programarse la corrección de estas lo antes posible.
La constructora también aprovechará este momento para hacer entrega del Manual Técnico del Propietario y explicarle al cliente los procesos de solicitud de posventa. Es muy importante que cada cliente lea el manual técnico del propietario, ya que este contiene información relevante sobre los cuidados que debe tener en su vivienda y sobre las garantías que ofrece la constructora.
Para los proyectos de interés social, después de este proceso, la constructora se encarga de solicitar a la entidad que otorga los subsidios, el desembolso del mismo.
Ahora que conoces bien el paso a paso del proceso de escrituración de tu vivienda, te invitamos a ser parte activa del mismo y entregar oportunamente los documentos que te solicite la Asesora Comercial o el Gestor de Escrituración para que puedas empezar a disfrutar tu inmueble lo antes posible.
Una vez se firme la escritura, ¿cuánto tiempo tiene por ley la constructora para entregar el inmueble en Colombia?
Hola Christian, la ley como tal no ha establecido un límite de tiempo, ya que después de firmada la escritura, en la mayoría de los casos, la entidad que otorga el crédito hipotecario al comprador, debe desembolsar el dinero a la constructora.
Este proceso puede durar varios días dependiendo del banco o entidad financiera.
Después de que se ha desembolsado el dinero, normalmente las dos partes se ponen de acuerdo con una fecha para la entrega física.
Esperamos que esto resuelva su inquietud.
tengo una pregunta , ¿ el subsidio de mi casa ya lo pueden desembolsar sin que la vivienda no cuenta en el momento con el servicio de gas ?
Hola Juan Carlos, el subsidio Mi Casa Ya lo desembolsan cuando el inmueble se encuentre escriturado. Para escriturarlo se requiere de un certificado de habitabilidad en el cual la vivienda debe tener instalados los medidores de agua y energía. Para los subsidios de Comfacesar, solicitan la instalación de los medidores de agua, energía y gas natural. ¡Saludos!
¿Cuál es la diferencia entre el «acta de entrega que emite la constructora» en el Paso 8: Generación de factura y solicitud de desembolso, y el del Paso 10: Entrega física del inmueble: Acta de Entrega que se firma después de la verificación del inmueble y su entrega?
Hola Marcela, la diferencia es que en el paso 8, se genera la factura para que el banco haga el desembolso del crédito a la constructora, en el paso 10, se genera la orden de entrega cuando la constructora ha verificado ese desembolso y el pago del 100% del valor del inmueble. Esta orden de entrega es diferente al acta de entrega que se levanta al momento de la entrega física, para registrar cualquier detalle o no conformidad que haya en el recibo de la vivienda. Esperamos que esto resuelva tu duda.
¿Cuál es la diferencia entre el «acta de entrega que emite la constructora» que se menciona en el Paso 8: Generación de factura y solicitud de desembolso, y el que se menciona en el Paso 10: Entrega física del inmueble? ¿El del paso 8 no lleva la firma del comprador? ¿o cómo se procede para el desembolso del crédito firmando el acta de entrega sin que el inmueble haya sido entregado realmente?
¡Hola Marcela! En el paso 8, el cliente y la constructora han firmado la escritura del inmueble, que acredita al cliente como propietario del inmueble y es el principal requisito que solicita el banco para desembolsar. El acta de entrega a la que nos referimos, es un documento firmado por el gerente en donde se especifica que el inmueble está listo para ser entregado. El acta de entrega que se levanta en el paso 10, se hace al momento de la entrega física, y allí queda documentado cualquier detalle o no conformidad que haya al recibir el inmueble. Esperamos haber resuelto tu duda.
Hola, una pregunta, es posible que haciendo desde ahora todo el trámite del crédito y el subsidio de mi casa ya me lo den si mi apartamento sale para el 2023?
Hola Valentina. Es posible tramitar un pre aprobado para el crédito y el asesor del banco te informará si de acuerdo al estudio aplicas o no al subsidio. Sin embargo la marcación del subsidio y la resolución en donde lo otorgan, solo sucede al momento en el que se tramita el crédito, lo cual ocurre cuando esté listo el inmueble.
Bueno días, mi pregunta es cuando se debe hacer el pago del saldo del valor del apartamento (compra en efectivo sin crédito hipotecario), se debe hacer antes de la escritura, al momento de hacerla o cuando le entregan el apartamento. Gracias de ante mano por la atención prestada.
¡Hola! Para que las constructoras escrituren un inmueble, cuando la forma de pago es sin crédito, este debe estar pago al 100%. Es decir, debe estar pago antes de iniciar el trámite de escritura.