¿Qué hace el consejo de administración de propiedad horizontal?

El consejo de administración es un órgano de administración de la propiedad horizontal intermedio entre la Asamblea General y el Administrador. Debe estar conformado por 3 o más propietarios de las unidades de vivienda privadas o sus delegados, según la norma actual. Dentro de sus funciones se encuentran tomar las determinaciones necesarias para que la propiedad horizontal cumpla con su finalidad. 

Este es un órgano que antes de la Ley Nacional de Propiedad Horizontal 675 de 2001, no tenía reglamentado su funcionamiento y su existencia era opcional. Después de esta ley, se determinó que los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto integrados por más de treinta bienes privados tendrán un consejo de administración (Artículo 53). Esto quiere decir que, si usted reside en un edificio o conjunto residencial con más de 30 bienes privados, ya sean casas, apartamentos, locales u oficinas, debe existir obligatoriamente un Consejo de Administración.

Sin embargo, el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) puede establecer que, aunque existan menos de 30 inmuebles, exista el Consejo de Administración.

¿Cómo se conforma?

Sobre la composición, los expertos señalan que se debe buscar que el número de miembros sea impar para garantizar que no habrá empate en deliberaciones y decisiones. Pueden componerlo propietarios o residentes (Sentencia C-738 de 2002).

¿Qué funciones tiene?

La función de este órgano es de carácter consultor y asesor; la ley 675 de 2001 establece en el artículo 31 que estos son:

• Administrar correctamente los bienes y servicios comunes.
• Manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados.
• Cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. 

Sin embargo, estas funciones son muchas veces mal interpretadas y acomodadas para beneficiar intereses personales antes que el interés común. Andrés Martínez Díaz, abogado, consultor experto y asesor jurídico en materia de Propiedad Horizontal, sugiere entre muchas otras, las siguientes funciones:

• Nombrar y remover libremente al administrados y su suplente, fijarle su remuneración y supervisar sus funciones. Cabe aclarar que la asamblea es el órgano que preferencialmente realiza estas funciones, por lo que la asamblea puede ratificar, elegir o reelegir, al administrador escogido por el Consejo.
• Asesorar al administrador en la toma de decisiones sobre el funcionamiento de la copropiedad y ejercer control de su gestión.
• Convocar a la asamblea a reunión ordinaria cuando el administrador no lo haga oportunamente.
• Convocar a la asamblea a reunión extraordinaria en los casos previstos o cuando lo considere conveniente.
• Presentar a la asamblea informe de su gestión anual y concepto sobre presupuesto de gastos. Además, debe presentarle también el reglamento para el uso de los bienes comunes y propuestas para modificaciones a su uso y goce. 
• Examinar, controlar e informar a la asamblea sobre todo lo relacionado con cuentas y estados financieros que le presente el administrador a la asamblea.
• Velar para que los recursos se inviertan según lo acordado en la Asamblea.
• Coordinar con el administrador de la propiedad horizontal temas como:
  • Celebración de contratos superior a una cuantía determinada por la asamblea.
  • Redacción e implementación del Reglamento Interno con el objetivo de mantener el orden, aseo y armonía entre copropietarios.
  • Nombramiento de empleados en cargos que la Asamblea haya creado, fijar su salario y reglamentar sus funciones.
  • Reparaciones urgentes.
  • Iniciación de acciones judiciales pertinentes a la personería jurídica y la designación de apoderados judiciales o extrajudiciales para las actuaciones en que se requieran profesionales o especialistas.
• Elaborar planes para ejecutar obras y mejoras a los bienes comunes previamente aprobados por la Asamblea, cuando no se necesite aprobar cuotas extraordinarias. 
• Imponer a los propietarios y demás usuarios del edificio o conjunto residencial, sanciones por incumplimiento de obligaciones. 

¿Cómo se toman las decisiones en el consejo de administración?

Para deliberar, este órgano deberá contar con la mitad más 1. Es importante aclarar que, si el quorum se cumple con número par de miembros del consejo, este puede deliberar y tomar decisiones. En caso de empate, se debe volver a someter a votación el asunto o esperar a que asista la totalidad de miembros principales o quien reemplace al ausenta para que se pueda decidir. 

De esta manera, vemos que el Consejo de Administración sirve como órgano intermediario entre la Asamblea de Copropietarios y la figura del administrador, facilitando y agilizando la toma de decisiones, decisiones que siempre deben buscar el bienestar común y la ejecución de las decisiones del máximo órgano de gobierno de la propiedad horizontal que, como se explicó en una entrada anterior, es la Asamblea de Copropietarios.

Te invitamos a dejarnos tus dudas y comentarios en la sección de “Comentarios”