El pasado miércoles 18 de diciembre, el sector constructor del país recibió el golpe más duro en años. A través de la circular 12 del 16 de diciembre de Fonvivienda, el gobierno informó que Mi Casa Ya no va más.
El programa fue creado en 2015 para ayudar a las familias de menos recursos a adquirir vivienda, a través de un subsidio a la cuota inicial y una cobertura a la tasa de interés del crédito hipotecario, conocida como Cobertura FRECH VIS. En otras palabras, al subsidio que es equivalente a 20 o 30 salarios mínimos según el caso, se le sumaba una ayuda adicional, que correspondía a 4 o 5 puntos porcentuales sobre la tasa de interés que cobra el banco por el crédito hipotecario. Una ayuda que mensualmente podía representarle al hogar entre $150.000 y $253.000 de menor valor de la cuota que debe pagar al banco (Camacol, 2024).
Todo esto se acaba. La circular 12 es el acta de defunción de este programa. No habrá nuevas postulaciones para el 2025 ni cobertura a la tasa para los subsidios que este año alcanzaron a asignarse, pero no a desembolsarse.
En una rueda de prensa, el Presidente Ejecutivo de Camacol, Guillermo Herrera habló del impacto que esta decisión tendrá para las familias que ya escrituraron su vivienda y contaban con esa cobertura, para las que adquirieron vivienda en este último año pensando en aplicar al subsidio en 2025, para las que pensaban hacerlo el año entrante y para las constructoras que tendrán que reajustar su operación para adaptarse a las nuevas condiciones del mercado.
Herrera explicó que el impacto se vería mucho más en las regiones, ya que tienen condiciones económicas muy diferentes que las grandes capitales como Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla.
¿Cómo queda Valledupar?
El panorama en Valledupar es desolador. Si bien las ventas en la ciudad repuntaron este año, con respecto al 2023, este comportamiento estuvo impulsado por la vivienda de interés social (VIS), que será la más impactada con la suspensión indefinida de las postulaciones a subsidios Mi Casa Ya.
Desde el 2020, la participación de la VIS en las ventas de vivienda nueva en la ciudad ha sido de más del 65%, llegando a sus niveles máximos en este último año en el que, a excepción del mes de agosto, fue de más del 90% como se observa en la Gráfica 1.
Esto quiere decir que en el 2025 la ciudad puede experimentar una caída de más del 100% en ventas, un indicador catastrófico para una de las economías más precarias del país, en la que reina la informalidad y en donde la construcción genera casi 15.000 empleos (Camacol Cesar, 2024) que equivalen a un 8.1% del total de ocupados en el municipio como lo muestra la tabla 1.
Cabe además anotar que según un análisis de Camacol Cesar con datos de la Gran Encuesta Integrada de Hogares (GEIH) del DANE, de esos 15.000 empleos, alrededor del 80% son generados por el subsector de edificaciones, mientras que el 20% restante es obras civiles y actividades especializadas. Esto entonces nos indica que cerca de 12.000 empleos están en riesgo en el 2025, por la inevitable reducción en iniciación y lanzamientos de proyectos que tendrán que hacer los constructores por cuenta del impacto en la demanda que tiene la suspensión de Mi Casa Ya.
Como lo mencionaba el presidente de Camacol, el efecto en las regiones es mucho más devastador que en las capitales, porque en esas grandes urbes hay mayor cobertura de subsidios de las cajas de compensación y programas de subsidios de vivienda departamentales y/o municipales que mitigarán el impacto.
En Valledupar no tenemos ni una cosa ni la otra. No se conocen iniciativas de parte de los gobiernos locales apuntándole a esto y es difícil que con el recorte presupuestal y lo que conocemos sobre las finanzas departamentales y municipales, esto pueda considerarse.
Por su parte los subsidios FOVIS que entrega Comfacesar, a raíz de la crisis por COVID1-19 pasó de asignar 300 subsidios anuales en promedio entre el 2010 y el 2019, a solo 50 en 2021 como se observa en la gráfica 2. En enero de este año se asignaron 154 a quienes se presentaron a la convocatoria del 2023, mostrando una recuperación en esta cifra, pero que aún está lejos de llegar a los niveles pre-pandemia. El próximo 31 de diciembre conoceremos cuántos serán los afortunados que resultarán beneficiados en la última convocatoria.
La situación empeora si se tiene en cuenta el ataque constante al sector minero por parte del gobierno nacional, ya que estos subsidios que otorga la caja dependen en gran parte de los aportes parafiscales de las mineras.
La VIP tampoco se salva.
En septiembre del 2023, el Ministerio de Vivienda anunció que para la vivienda de interés prioritario (VIP), se creaba la estrategia de la pre-asignación, lo que permitía que los hogares con menos ingresos, tuvieran la certeza de que les asignarían un subsidio en el momento en el que su vivienda estuviera terminada. Esta decisión la tomó el Ministerio con el discurso de beneficiar a los más necesitados y priorizar el recurso.
Como se puede observar en el gráfico 3, ante esa noticia, el sector constructor de la ciudad respondió aumentando casi 5 veces su oferta de vivienda VIP en los meses posteriores (octubre 2023 a noviembre 2024).
Los constructores con la capacidad de adaptación que los ha vuelto resilientes a las condiciones adversas del mercado, se enfocaron en ofertar viviendas para aquellos hogares que contaban con la garantía de un subsidio para lograr su cierre financiero y de esta manera disminuir el riesgo en el desarrollo de sus proyectos.
Tristemente, en la misma circular, el gobierno informó que, a partir de ese mismo día, se cerraría la plataforma que permitía hacer la postulación para pre -asignaciones.
Según datos de Camacol, en los últimos 6 meses, en la ciudad se vendieron 130 viviendas VIP. Como es sabido, estas son viviendas que en su mayoría se entregan a finales de este año o el año próximo. Esto quiere decir que 130 hogares que adquirieron su vivienda con la esperanza de obtener el subsidio Mi Casa Ya hoy están en el limbo; quienes alcanzaron a marcar su subsidio no podrán beneficiarse de la cobertura de la tasa y quienes tenían su fecha de entrega para el 2025, muy probablemente tendrán que desistir de la compra, habiendo perdido dinero y tiempo, pero sobretodo la esperanza de una vida mejor para sus familias.
El impacto de Mi Casa Ya en Valledupar
Mi Casa Ya es un programa que desde que inició en el 2015, ha beneficiado a 358.996 hogares a nivel nacional. El programa ha sido reconocido como uno de los de mayor retorno social.
En un estudio realizado por la investigadora María del Pilar López Uribe, de la Universidad de los Andes, se concluyó que los beneficiarios de Mi Casa Ya tenían menores probabilidades de estar en déficit cuantitativo de vivienda (-45,90%), presentaban menor cohabitación (-56,70%) y menor hacinamiento no mitigable (-37,08%). Durante un foro en el que se expusieron estos resultados, el programa fue destacado como “un valioso instrumento de superación de la pobreza”, ya que quienes son propietarios de vivienda tienen un 73,74% más de probabilidad de estar fuera la pobreza y la vulnerabilidad (La República, 2022).
En Valledupar, desde el 2015, 7.407 hogares han sido beneficiados con el subsidio Mi Casa Ya.
Gráfica 4: Subsidios Mi Casa Ya asignados en Valledupar entre 2015 y 2024. Fuente: Datos Abiertos.
Sin este programa, el acceso a vivienda formal en la ciudad no hubiera podido tener el crecimiento experimentado en los últimos 10 años y Valledupar habría quedado a merced de las mafias invasoras para cubrir la demanda de vivienda.
El programa estimuló la adquisición de vivienda en las familias de menos ingresos, un segmento que en el 2010 y 2011 era inexistente como se observa en la gráfica 5 y que hoy, como ya se mencionó representa más del 90% del mercado en la ciudad. Cabe anotar que las ventas que se observan en esta gráfica correspondientes a 2014 son inmuebles que se escrituraban en 2015 y 2016, con el beneficio del subsidio.
Adicionalmente, el programa también permitió que los constructores locales fortalecieran su operación para poder ofrecer proyectos competitivos, contribuyendo al desarrollo urbanístico del municipio y generando crecimiento económico y empleo formal, tan escaso en nuestra ciudad.
¿Y los arriendos?
Según la proyección del DANE, en Valledupar se formarán 5.180 nuevos hogares en el 2025 y 5.213 en el 2026. Con una contracción sin precedentes de la producción de viviendas VIS en la ciudad, ante las nuevas condiciones del mercado, se dejarán de construir en promedio 1000 inmuebles.
Entonces tenemos más de 5.000 nuevos hogares y prácticamente 0 vivienda nueva para atenderlos. En este contexto, los arriendos inevitablemente aumentarán por la presión que empezará a absorber este mercado. Es precipitado decir cuánto será ese aumento, pero en el 2024, con una contracción mucho menor a la que se producirá en 2025, fue del 8.8% a nivel nacional.
Un panorama desalentador
Es muy preocupante que, en el 2025, sin la posibilidad de acceder a vivienda formal nueva, los hogares vallenatos de menores ingresos tengan que recurrir a arriendos costosos o en el peor de los casos, a esas mafias que se encargan de invadir áreas de cesión y predios privados. Nos enfrentamos a un panorama muy desalentador, parecido al del 2011 cuando prosperaron las invasiones en la ciudad, siendo el caso más reconocido el del predio Sabana 1. Cientos de hogares vallenatos tendrán que cambiar su sueño de comprar vivienda por la pesadilla de vivir en una invasión.