La finca raíz sigue demostrando sus bondades ante el mercado de inversionistas. Sin embargo, existe una pregunta recurrente ¿es mejor invertir en vivienda o en locales comerciales? En esta entrada, exploramos las ventajas y desventajas de cada opción.
Vivienda
La vivienda siempre será una buena inversión tanto para quien busca habitarla como para quien invierte en ella para luego arrendar. El último censo realizado por el Dane encontró que en Colombia existen 13,4 millones de viviendas. 34%, de ellas, es decir, cerca de cinco millones son de hogares que viven en arriendo, según calculó Fedelonjas. Los cánones de estas 5 millones de viviendas en arriendo, suman 28 billones anuales (La República 2020). Estas cifras nos dan una idea de la magnitud del negocio de la vivienda para arrendar.
A continuación expondremos las ventajas y desventajas de esta opción:
Ventajas
Mercado mucho más grande
El mercado de hogares que buscan una vivienda en arriendo es muchísimo más amplio que las empresas y/o personas que buscan un local para su negocio. Esto se traduce en una rotación muchísimo mayor a la de los locales comerciales.
Subsidio a la cuota
En mayo del 2020 el Gobierno Nacional anunció el Subsidio FRECH No VIS para viviendas de entre 135 y 500 salarios mínimos, que se puede usar para compra de segunda vivienda. Este subsidio ha atraído la atención de muchos inversionistas que ven en esta ayuda una gran ventaja ya que dependiendo del inmueble que compren, y la velocidad con la que lo arrienden, pueden cubrir la cuota del crédito en su totalidad sumando el arriendo y el subsidio.
Desventajas
Deterioro
El uso de inmuebles de vivienda trae consigo el deterioro de sus componentes. Elementos como ventanas, bisagras de puertas, estufas, sanitarios, duchas, van perdiendo sus cualidades con el uso por lo que se requiere un mantenimiento constante para conservar la vivienda en óptimas condiciones y mantenerla atractiva para el mercado del arriendo.
Reemplazo rápido por oferta nueva
La dinámica del sector constructor hacer que todos los años llegue oferta de inmuebles nuevos al mercado, que terminan siendo más atractivos para quienes buscan vivienda en arriendo. Así como hay una amplia demanda, la oferta es también muy competitiva.
Locales
Los locales comerciales son una gran opción de inversión para quienes buscan mayor rentabilidad. Aunque por la pandemia puede llegar a causar un poco de desconfianza, los espacios comerciales seguirán siendo una necesidad a medida que las ciudades crecen, porque las personas que habitan esos nuevos sectores, necesitarán productos y servicios. Esas necesidades serán aprovechadas por empresas, tiendas, farmacias, peluquerías, restaurantes, entre otros y estos a su vez necesitarán un espacio para montar sus negocios.
Estas son algunas de las ventajas y desventajas de invertir en locales comerciales:
Ventajas
Los locales son activos que no se desvalorizan
No es usual que los activos de finca raíz se desvaloricen a menos que exista una situación específica que disminuya su valor. En el caso de los locales comerciales, tienen un riesgo aún menor por ubicarse en lugares con alto tráfico de personas y sobre vías principales.
Son más rentables que la vivienda
Los cánones de arriendo se ajustan todos los años lo que permite que año a año, el arrendador perciba mayores ingresos y aumente su rentabilidad. Existe una diferencia entre los reajustes permitidos en arriendo de vivienda y los permitidos en arriendo de locales; Los arriendos de locales no están limitados al reajuste equivalente al IPC anual, como en el caso de la vivienda, sino que entre las partes pueden negociar reajustes del IPC más varios puntos porcentuales o incluso se pueden negociar rentas variables.
Esta característica hace que la inversión en inmuebles comerciales sea más rentable que la inversión en inmuebles habitacionales.
Son seguros y estables
Los negocios de locales comerciales, por lo general se hacen con personas jurídicas, que tienen mayor músculo financiero que las personas naturales. Además, se recomienda que exista un intermediario especialista en negocios inmobiliarios, para que este se encargue de revisar exhaustivamente la idoneidad del arrendatario y mediante un seguro, responda por cualquier falta al contrato.
Los contratos de alquiler se hacen a mayor tiempo
Cuando un arrendatario escoge un local para su negocio, por lo general no está pensando en contratos de 1 año. Estas personas necesitan contratos a más largo plazo para asegurarse de que la inversión que realizará en adecuar el espacio, no se perderá a los 12 meses. Paola Noreña, gerente de operaciones de la compañía Sociedad Fondo Inmobiliario, aseguró que “(…) ese tipo de contratos de arrendamiento tienen duraciones más largas que los de vivienda, que suelen ser de un año” (Amarilo, 2019).
Posibilidad de negociar rentas variables
En el mercado de locales comerciales, existe la figura de rentas variables, en las que básicamente se busca que cuando al arrendatario le vaya mejor en su actividad, su renta sea también mayor. Se establece una relación gana-gana, que puede significar una rentabilidad mucho mayor para el arrendador sobretodo en algunas épocas del año como diciembre.
Desventajas
El tiempo de colocación puede ser más largo
El tiempo que se demora en arrendar un local comercial puede ser más largo que el de una vivienda, porque encontrar al arrendatario ideal puede ser más demandante. Un buen arrendatario para estos espacios, deberá pasar algunos filtros por parte de la inmobiliaria y demostrar que tiene los medios para asumir el compromiso de arriendo del local.
Sin embargo, Analía Mendoza, Subgerente de Arrendaventas Ltda, sostiene que la velocidad de colocación es en la mayoría de los casos coyuntural, y que existen muchos factores que intervienen, entre los cuales se destaca el sector en la que se encuentre ubicado.
Afectación por pandemia
El comercio fue uno de los sectores más afectados por la pandemia y esto se traduce en desocupación en el corto plazo. Los comerciantes requerirán de algún tiempo para recuperarse y volver a la dinámica previa al covid-19. Los inversionistas en locales sienten el impacto al tener que negociar cánones más bajos.
Pero, aunque esto es una desventaja para quienes ya han invertido, puede convertirse en una oportunidad para quienes desean hacerlo en estos momentos, porque pueden conseguir mejores precios mientras dura la crisis.
Inversión más alta por m2
Debido a que las rentabilidades suelen ser más altas en espacios comerciales, el constructor o vendedor, tendrá un costo por m2 más alto que el de vivienda.
¿Cómo tomar la mejor decisión?
La decisión de invertir en finca raíz de debe mirar desde dos perspectivas; renta y valorización. La renta es lo que mensualmente generará la inversión y la valorización es el incremento que sufre el inmueble en su precio de transacción.
Teniendo en cuenta los puntos expuestos, el inversionista deberá evaluar sus opciones de la manera más objetiva posible y responder preguntas que lo ayuden a encaminar su decisión, por ejemplo:
¿Cuánto tiempo quiero esperar para arrendar el inmueble en el que quiero invertir?
¿Cuál es la rentabilidad mínima aceptable para mi inversión en finca raíz?
¿Qué ventajas competitivas estoy buscando en mi inversión?
¿Quiero recibir una renta por mi activo o prefiero esperar una valorización para venderlos?
Respondiendo preguntas como estas, antes de iniciar la búsqueda ayudará a enfocar los esfuerzos para conseguir el inmueble ideal.
Una recomendación muy importante que aplica para quienes inviertan tanto en locales o en vivienda, es que siempre lo hagan a través de inmobiliarias. Estos intermediarios generan confianza para las partes y tienen una infraestructura que les permite mitigar riesgos y evaluar exhaustivamente a los arrendatarios.
Conoce las opciones que tenemos en locales comerciales y en vivienda para invertir.