Al momento de adquirir un inmueble, muchos compradores deben familiarizarse con el concepto de fideicomisos inmobiliarios o patrimonios autónomos.
En esta entrada, aclaramos algunos conceptos y resolvemos las inquietudes que puede haber al momento de comprar vivienda en un proyecto bajo este esquema.
¿Qué es un fideicomiso?
Un fideicomiso es un negocio jurídico en el que una persona jurídica o natural, llamada fideicomitente transfiere uno o más bienes específicos a otra persona jurídica o natural, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o venderlos para cumplir un objetivo determinado.
La fiducia o fideicomiso inmobiliaria es un negocio fiduciario que puede tener varias finalidades, entre las cuales están:
- La administración e inversión de los recursos recaudados por la preventa de un proyecto.
- La administración de recursos y bienes de un proyecto inmobiliario.
- La administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de un proyecto inmobiliario.
¿Para qué sirve un fideicomiso inmobiliario?
El fideicomiso funciona como un tercero que vela por proteger los intereses de todos los involucrados para que un proyecto inmobiliario se ejecute de manera idónea. Los involucrados en este caso son la constructora, el dueño de la tierra o lote, los compradores y el banco que financia al proyecto.
¿Cómo funciona un fideicomiso inmobiliario?
El fideicomiso, se puede dividir en 4 etapas:
1. Etapa de Estructuración
En esta etapa se crea el fideicomiso. El constructor define y estipula las características del proyecto, tales como:
- Nombre y descripción del proyecto
- Número de unidades, punto de equilibrio y estructura de costos.
- Financiación y flujo de caja.
- Interventor.
2. Etapa Pre-Operativa:
Es un tiempo que tiene el constructor para aportar los requisitos y documentos que justifiquen y legalicen el proyecto, como la licencia de construcción, la tradición y libertad y estudio de títulos del lote, entre otros.
En este tiempo, el constructor también debe iniciar la comercialización del proyecto para alcanzar punto de equilibrio. Este periodo puede durar entre 3 y 12 meses dependiendo la velocidad de ventas.
Cada comprador del proyecto, debe vincularse como fideicomitente para empezar a realizar los pagos de cuota inicial, los cuales son recaudados directamente por la Fiduciaria, con su red de bancos y herramientas para recibir esos pagos. Es importante destacar que los recursos que aportan los clientes para el proyecto, tienen un rendimiento financiero. En caso de que el proyecto no alcance punto de equilibrio y no llegue a construirse, el cliente recibirá la totalidad de esos rendimientos.
3. Etapa Operativa:
La fase operativa es el periodo en el cual el constructor ejecuta la construcción del proyecto.
La fiduciaria empieza a entregarle los recursos disponibles del proyecto a la constructora, mediante una orden de giro la cual debe ser aprobada por el interventor del proyecto.
Esos recursos se le entregan al constructor a medida que el interventor revise y certifique el avance de la obra, para asegurar que tanto los recursos del cliente como del banco que financia, se estén invirtiendo en el proyecto. El avance del proyecto está ligado al pago oportuno de los compromisos de cada uno de los clientes.
4. Escrituración y cierre:
La etapa de escrituración y cierre inicia en el momento en el que la constructora hace un comunicado a la fiduciaria, informándole que las unidades están listas para iniciar el proceso de escrituración.
El constructor debe solicitar un poder a la fiduciaria para hacer el trámite de la escritura. A su vez, la fiduciaria verifica la cartera y los pagos que cada inmueble tenga cargado en el sistema.
Una vez se hayan escriturado todos los inmuebles, la constructora hace el cierre contable y de todos los pendientes para dar por terminado el fideicomiso.
¿Cuál es mi rol como comprador dentro de los fideicomisos inmobiliarios?
El comprador al momento que toma la decisión de compra debe tener claro que es parte activa dentro de este proceso y le competen ciertas actividades que explicamos a continuación.
1. Vinculación como comprador al fideicomiso
Es un procedimiento mediante el cual el comprador titular del negocio, quedará registrado como tal ante la fiduciaria y podrá iniciar a hacer sus aportes económicos. Para hacerlo necesita aportar los siguientes documentos:
- Formulario de vinculación: Este formulario recopila la información básica del comprador, como nombre, teléfono, dirección, ingresos, y correo electrónico. Junto a este se debe adjuntar una fotocopia de la cédula.
- Carta de instrucciones: Esta carta contiene las instrucciones sobre lo que debe hacer la fiduciaria con el dinero que el comprador aporta. Básicamente instruye a la fiduciaria para que solamente otorgue el dinero al constructor cuando este haya cumplido con todos los requisitos contemplados en el contrato fiduciario.
Estos dos procesos culminan con una firma digital, que se hace a través de un enlace que se envía al correo electrónico del comprador, para que este aprueba la información diligenciada.
Lee también: Paso a paso: comprar una vivienda
2. Firma de promesa de compraventa:
Una vez alcanzado el punto de equilibrio del proyecto (o etapa del proyecto), los compradores y la constructora deben sustituir la oferta de venta (documento que se firma al momento de legalizar el negocio) por una promesa de compraventa. Este documento se firma en físico, y la constructora debe hacer llegar copia a la fiduciaria. Si el comprador separa su vivienda durante la etapa operativa del proyecto, este debe firmar solamente la promesa de compraventa y el formulario de vinculación.
3. Pagos oportunos durante el desarrollo del proyecto:
Estar al día en el plan de pago es muy importante para el proyecto ya que el banco financiador exige un porcentaje mínimo de recaudo para cada inmueble. No tener este porcentaje puede tener como consecuencia que el banco se tome más tiempo en empezar a financiar el proyecto. Además hacer los pagos acordados oportunamente, permite que el proyecto avance en su construcción sin trastornos.
4. Escoger el banco financiador del crédito hipotecario:
Cuando la constructora reporta un 70% de avance del proyecto, el comprador debe iniciar el proceso para iniciar su nueva etapa como propietario. Lo primero que debe hacer es escoger el banco con el cual tomará su crédito hipotecario.
Para esto, ORBE siempre recomienda que sea el mismo banco financiador del proyecto, ya que esto por facilidad y ahorros importantes tanto en tiempo como en dinero para el comprador. (Lee aquí sobre las ventajas de hacer el crédito hipotecario con el banco financiador)
Una vez el comprador tenga tu crédito hipotecario aprobado, tu inmueble pasará al gestor de escrituración quien hace el acompañamiento en todo el proceso.
Lee: Escrituración de tu vivienda en 10 pasos
¿El fideicomiso inmobiliario tiene algún costo para los compradores?
No. Todos los costos del fideicomiso, son asumidos por el constructor. El comprador no debe pagar de más por la vinculación al fideicomiso. Solo se le entrega una tarjeta la cual sirve para hacer los pagos en las cuentas de la fiduciaria.
Como conclusión, los fideicomisos inmobiliarios crean un vínculo confiable, que le da seguridad a los recursos de compradores, bancos y constructora y garantiza la transparencia en el uso de los mismos.
Es una herramienta que le da seguridad jurídica a un negocio, y que desaparece una vez que se ha alcanzado el objetivo, es decir, cuando se enajenan o escrituran las unidades construidas en el proyecto.
Si deseas saber más detalles sobre los negocios fiduciarios, puedes descargar estos documentos de la Superintendencia Financiera.
ORBE Construcciones actualmente trabaja con la fiduciaria Alianza. Puedes conocer más sobre sus procesos en www.alianza.com.co o ver este video.